Εκχώρηση των διαμερισμάτων στο νέο κτίριο - τι είναι; Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα της απόκτησης νέων κατοικιών στο πλαίσιο της σύμβασης ανάθεσης

Μία από τις πιο δημοφιλείς μεθόδους που επενδύουν στην αγορά ακινήτων - την ανάθεση των διαμερισμάτων στα νέα κτίρια. Τι είναι αυτό - δεν καταλαβαίνει ο καθένας, και συχνά ένας αρχάριος δεν θέλει να το χάος με αυτό. Σύμφωνα με τις στατιστικές, περίπου το ένα πέμπτο του συνόλου των κατοικιών υπό κατασκευή πωλείται στο πλαίσιο του παρόντος προγράμματος. Ποια είναι τα κύρια πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα αυτών των πράξεων; Τι ο αγοραστής είναι σε κίνδυνο;

Εκχώρηση των διαμερισμάτων στα νέα κτίρια: τι είναι αυτό;

Εκχώρηση - μια σύμβαση για τη μεταβίβαση των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας σε τρίτους. Η συναλλαγή είναι δυνατή μέχρι την ημερομηνία της κρατικής επιτροπής, όπου δεν υπάρχουν ακόμη τίτλοι για τις εγκαταστάσεις σε ένα κτίριο. Ένας επενδυτής που αγόρασε ένα σπίτι σε ένα νέο κτίριο σε μια κατασκευαστική εταιρεία μεταφέρει τα δικαιώματα της ιδιοκτησίας και άλλα φυσικά πρόσωπα για ένα τέλος. Συνήθως, ο επενδυτής λαμβάνει τη συναλλαγή από 10 έως 90% απόδοση για τα χρήματα που επενδύονται σε νέα κτίρια. Νέα συμμετέχοντα από κοινού κατασκευή μεταφέρονται επίσης τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις πριν από τον κύριο του έργου.

Η εκχώρηση των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας σε ένα διαμέρισμα στο νέο κτίριο μπορεί να πραγματοποιηθεί με δύο τρόπους:

• Σύμφωνα με τον έλεγχο συμφωνίας (πωλητή αποπληρώνει το χρέος προς τον κύριο του έργου και τα κεφάλαια του αγοραστή, η συναλλαγή μπορεί να πραγματοποιηθεί αρκετές φορές με μια πτυχή της ακίνητης περιουσίας)?
• Σύμφωνα με την προκαταρκτική σύμβαση (που δεν υπόκεινται σε καταχώριση κατάσταση, καθιερώνει το δικαίωμα του πωλητή και του αγοραστή για τη διεξαγωγή της συναλλαγής στο μέλλον).

Η εκταμίευση πραγματοποιείται με αμοιβαία συμφωνία.

Πώς να πωλήσει ένα διαμέρισμα στο κτίριο σε αποστολή: Φάσεις

ανάθεση σύμβασης περνά από τέσσερα στάδια επεξεργασίας:

1. Έλεγχος της τεκμηρίωσης του έργου:

• καταστατικού της εταιρίας?
• Καταστατικό?
• πιστοποιητικό κρατικής καταχώρησης και είναι νηολογημένα στην Ομοσπονδιακή Φορολογική Υπηρεσία?
• επιτρέπει για την κατασκευή?
• Δήλωση του έργου?
• έγγραφα που πιστοποιούν τη χρηματοδότηση.

2. Ο πωλητής ενημερώνει για την πρόθεσή της να πωλήσει το ακίνητο στον κύριο του έργου, και στη συνέχεια θα πρέπει να λάβει τη συγκατάθεση από αυτόν εγγράφως, καθώς και έγγραφα που πιστοποιούν την απουσία των οικονομικών υποχρεώσεων προς την επιχείρηση. Επίσης, απαιτείται συμβολαιογραφική συναίνεση του συζύγου για να πουλήσουν την περιουσία, την επίλυση ενός πιστωτικού ιδρύματος (αν κατοικιών που αγοράζονται στην υποθήκη), ένα απόσπασμα από το μητρώο σε έναν ζωτικό χώρο. Ο αγοραστής πρέπει να λάβει συμβολαιογραφική συναίνεση του συζύγου και να λάβει για την τράπεζα και τη σύμβαση υποθήκη για την παροχή στεγαστικών δανείων (με υποθήκη).

3. Διατηρήστε συμφωνία εκχώρηση ίδια. Κάντε δυνατόν να έχουμε τον προγραμματιστή σε μεσιτικό γραφείο ή δικηγόρο.

4. Υπάρχει μια μεταφορά της κρατικής καταχώρησης της σύμβασης στο τμήμα Rosreestra.

Είναι δυνατόν εκχώρηση των ενυπόθηκων δανείων

Η σημερινή ρωσική νομοθεσία ορίζει ότι η ανάθεση των ενυπόθηκων δανείων και διαμερίσματα σε ένα νέο κτίριο δυνατόν. Για το σκοπό αυτό, ο πωλητής πρέπει να λάβει τη γραπτή συγκατάθεση του πιστωτικού ιδρύματος, καθώς μεταφέρει τις οικονομικές υποχρεώσεις της προς τον αγοραστή στο ακέραιο. Έτσι, ο αγοραστής συμφωνεί να συμμορφώνεται με όλους τους όρους της δανειακής σύμβασης. Σε αυτό το στάδιο, θα πρέπει να εξετάσει προσεκτικά τη σύμβαση της στεγαστικής πίστης, καθώς η τράπεζα έχει το δικαίωμα να κάνει αλλαγές για τη δική σας.

φόροι

Σύμφωνα με τον Κώδικα Φορολογίας, μετά την πραγματοποίηση της ανάθεσης σε μια πολυκατοικία, ένας φόρος του 13% πρέπει να καταβληθεί από τον πωλητή. Η παρακράτηση γίνεται από το ποσό του κέρδους - η διαφορά μεταξύ του τιμήματος και το αρχικό κόστος της στέγασης. Για το σκοπό αυτό, ο πωλητής υποβάλλει στο Τμήμα δήλωση του φορολογικού ελέγχου με τη μορφή 3NDFL.

Για παράδειγμα, αν το διαμέρισμα έχει αγοραστεί για 1000000, και πωλούνται στο πλαίσιο της συμφωνίας για τη μεταβίβαση 2000000, το ποσό της έκπτωσης φόρου θα ανέλθει σε 130.000.

Εάν ο αγοραστής θέλει να πάρει μια φορολογική έκπτωση για την αγορά των ακινήτων, θα πρέπει να ρωτήσετε τον πωλητή μια απόδειξη για την πληρωμή των φόρων.

Έξτρα

Τόσο ο πωλητής και ο αγοραστής όφελος από την ανάθεση γίνεται στην πολυκατοικία. Ποια είναι αυτά τα οφέλη;

Ο πωλητής κάνει ένα κέρδος από την πώληση. Επιπλέον, το μέγεθος του μπορεί να είναι σημαντικά περισσότερο από το ποσό της αρχικής επένδυσης.

Οφέλη για τον πελάτη:

• Χαμηλό κόστος σε σύγκριση με ένα έτοιμο στέγαση.
• Η δυνατότητα των μεμονωμένων σχεδιασμού.
• Αγοράσει νόμιμα καθαρό διαμέρισμα.

μειονεκτήματα

Παρά το γεγονός ότι η μεταβίβαση των δικαιωμάτων στο διαμέρισμα σε ένα νέο κτίριο - μια από τις πιο δημοφιλείς προσφορές στην αγορά ακινήτων, εξακολουθεί να είναι επικίνδυνη. Μεταξύ των κυριότερων κινδύνων της απελευθέρωσης:

• Η πτώχευση της εταιρείας κατασκευής.
• Ακύρωση της σύμβασης ανάθεσης.
• Διπλή πώληση.
• Ο πωλητής δεν ενημερώσει τον κύριο του έργου της ανάθεσης.

Θεωρούμε τώρα αυτά τα σημεία με περισσότερες λεπτομέρειες.

πτώχευση κατασκευαστική εταιρεία

Κατά τη διάρκεια της περιόδου, υπολογίζονται από τη στιγμή της κρατικής καταχώρησης της ΔΠ προς την υπογραφή της πράξης μεταβίβασης του σπιτιού σε λειτουργία, οι κάτοχοι συμφέρον μπορεί να μεταβιβάσει τα δικαιώματά τους στο ακίνητο. Ο κύριος λόγος για την ανάθεση αποτελεί παραβίαση του έργου των προτύπων ποιότητας και η επανειλημμένη αναβολή της κατασκευής. Συνήθως, αυτές οι συνθήκες είναι λόγω της πτώχευσης του έργου της προβλεπόμενης.

Μετά οι κάτοχοι αρχικό ενδιαφέρον, θα δώσει το δικαίωμα στη στέγαση στο νέο κτίριο, η ευθύνη πριν από το νέο μέλος της ΟΠ θα βαρύνουν αποκλειστικά και μόνο για την ανάπτυξη. Αν ο κύριος του έργου παραβιάζει τις ΟΠ και να μην εκτελέσει τις υποχρεώσεις του, η καταγγελία της σύμβασης εκχώρησης δεν είναι δυνατή. Οι κάτοχοι νέο ενδιαφέρον που έρχονται διαφορές ήδη απευθείας με τον κύριο του έργου.

Αρχική συμμετέχοντες στην κατασκευή μπορεί να είναι υπεύθυνη για τον οικοδόμο της σύμβασης, μόνο όταν παίρνει με εγγύηση. Ασχολείται με την εγγύηση είναι εξαιρετικά σπάνια.

Ακύρωση της σύμβασης ανάθεσης

Ανάθεση για την αγορά ενός διαμερίσματος στο νέο κτίριο δεν θα πρέπει να έρχονται σε αντίθεση με τους κανόνες της ισχύουσας νομοθεσίας και της σύμβασης για συμμετοχή στην από κοινού κατασκευή. Συμφωνώ Εκχώρηση μπορεί να αναγνωριστεί ως άκυρη στις ακόλουθες περιπτώσεις:

• Οι κάτοχοι αρχικό ενδιαφέρον απέτυχε να συμμορφωθεί με τις οικονομικές υποχρεώσεις του κυρίου του έργου και της τράπεζας.
• Δεν γραπτή συγκατάθεση λήφθηκε από την κατασκευαστική εταιρεία.
• Έχουμε λάβει γραπτή έγκριση από την τράπεζα, αν κατοικιών που αγοράζονται με τη βοήθεια της πίστωσης.

Με την παρουσία τουλάχιστον ενός από τα παραπάνω στοιχεία της σύμβασης ανάθεσης είναι άκυρη. Σύμφωνα με το άρθρο 390 του Αστικού Κώδικα, η ευθύνη για τη σύναψη άκυρη σύμβαση εμπίπτει εξ ολοκλήρου στην αρχική DDU συμμετέχοντα. Είναι υποχρεωμένος να πληρώσει τα χρήματα που μεταφέρονται με τον ίδιο, και να καταβάλει τόκους και επιστρέφει εξαπάτησε επενδυτές ακίνητων περιουσιών απώλειες.

Διπλή πώληση

Το 2011, ένα ψήφισμα εγκρίθηκε σύμφωνα με την οποία όλες οι ΟΠ υπόκεινται σε υποχρεωτική εγγραφή κατάσταση. Δυστυχώς, η ρωσική νομοθεσία στον τομέα της συμμετοχικής κατασκευής είναι πολύ από το τέλειο. Συγκεκριμένα, υπάρχει ο κίνδυνος της διπλής πωλήσεων στην ανάθεση των διαμερισμάτων σε κτίρια υπό κατασκευή.

Στην πράξη, συχνά υπάρχουν περιπτώσεις όπου οι αδίστακτοι πωλητές συνάψει συμφωνία με την εκχώρηση περισσότερων πελατών ταυτόχρονα. Αυτό συμβαίνει επειδή είναι προκαταρκτικών συμβάσεων πώλησης, των οποίων η εγγραφή Rosreestra δεν αποτελεί προϋπόθεση. Ιδιοκτησία δικαστικώς αναγνωρισμένα για τον εκδοχέα ο οποίος υπέγραψε την πρώτη σύμβαση με τον πωλητή. Μεταφορά χρημάτων στον πωλητή πρέπει να είναι μόνο μετά την εγγραφή κατάσταση της Δημόσιας Πρότασης.

Ο πωλητής δεν ενημερώσει τον προγραμματιστή

Ο πωλητής πρέπει να λάβει γραπτή συγκατάθεση από τον κύριο του έργου να πωλήσει το διαμέρισμα. Σε αντίθετη περίπτωση, οι νέοι κάτοχοι ενδιαφέρον θα υποστούν απώλειες που σχετίζονται με τον κίνδυνο αυτό, συμπεριλαμβανομένης και της αδυναμίας να ανακάμψει από τις απώλειες οικοδόμος μέχρι την ακύρωση των ΟΠ.

Για παράδειγμα, εάν οι νέες κάτοχοι ενδιαφέρον για τα δικαστήρια θέλουν να ανακτήσουν με την κατασκευή ενός ποινή για την καθυστέρηση στη θέση σε λειτουργία, θα γίνει δεκτό.

Αμφισβητώντας τη σύμβαση στο δικαστήριο

Με απόφαση του Δικαστηρίου των φυσικών και νομικών προσώπων μπορεί να θεωρηθεί αφερέγγυος ή πτώχευση. Στην περίπτωση αυτή, όλες οι συναλλαγές που σχετίζονται με το θέμα της αγοράς και την απόκτηση ακίνητης περιουσίας αναγνωρίζονται κενό σε δύο περιπτώσεις:

• Όταν η σύμβαση πώλησης που καθορίζεται σκόπιμα υποτιμημένη τιμή.
• Η συναλλαγή ολοκληρώθηκε σε λιγότερο από 12 μήνες πριν από την έναρξη της δίκης για την πτώχευση.

Σε δικαστική πρακτική, υπάρχουν περιπτώσεις όταν οι ίδιες εγκαταστάσεις πωλείται υπό ανάθεση σύμβασης αρκετές φορές. Στη συνέχεια, η κατασκευή του νέου συμμετέχοντος πληρώνει για την αγορασμένη ιδιοκτησία. Οι κάτοχοι αρχικό ενδιαφέρον ξεκινά η διαδικασία της πτώχευσης, και η συναλλαγή καταργείται. Έτσι, οι νέοι κάτοχοι μετοχών δεν είναι μόνο χωρίς το πολυπόθητο στέγαση, αλλά χωρίς τα χρήματα που δαπανώνται για το διαμέρισμα.

ανάθεση Ενιαίο Κέντρο

Στην Αγία Πετρούπολη και το Λένινγκραντ περιοχή υπάρχει μια εξειδικευμένη υπηρεσία - η ανάθεση United Center. Τα διαμερίσματα στο κτίριο πιο ελκυστικό σε πιθανούς αγοραστές, όχι δεύτερες κατοικίες. Επιπλέον, η εκχώρηση - μια μάλλον πολύπλοκη και χρονοβόρα διαδικασία που απαιτεί ακριβή γνώση της νομοθεσίας.

Οι ειδικοί του Κέντρου έχουν μεγάλη εμπειρία στις συναλλαγές των συμβάσεων εκχώρησης. Ο οργανισμός έχει επίσης τη δική της βάση δεδομένων των αποδεδειγμένα ιδιότητες που εγγυάται ουσιαστικά τη νομική καθαρότητα των συναλλαγών.

Ένα από τα πιο επικίνδυνη, αλλά η πιο προσιτή μορφή της απόκτησης ακίνητης περιουσίας - εκχώρηση των διαμερισμάτων στα νέα κτίρια. Τι είδους διαπραγμάτευση; Σύμφωνα με την ανάθεση αφορά τη μεταφορά της καταχώρισης δικαιωμάτων ιδιοκτησίας από τον συμμετέχοντα από κοινού κατασκευή σε τρίτους. Αυτό το είδος της συναλλαγής έχει αναμφισβήτητα πλεονεκτήματα, αλλά και πολλά μειονεκτήματα. Για να αποφύγετε προβλήματα με την ακίνητη περιουσία στο μέλλον, θα πρέπει να αναθέσει την υποστήριξη των συναλλαγών των ειδικευμένων δικηγόρων. Στη Ρωσία υπάρχει μόνο ένα εξειδικευμένο οργανισμό που είναι επιφορτισμένος τέτοιων υποθέσεων - United Center Εργασίες.