Συγκριτική προσέγγιση. Μέθοδοι προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων

Στην παγκόσμια πρακτική στον τομέα της αποτίμησης ακινήτων, χρησιμοποιούνται τρεις προσεγγίσεις:

• Συγκριτική ή αγορά.
• Κόστος;
• Κερδοφόρα.

Η επιλογή της μεθοδολογίας εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από το αντικείμενο της αξιολόγησης και από την πραγματική κατάσταση που έχει αναπτυχθεί γύρω από ένα συγκεκριμένο είδος ακίνητης περιουσίας. Ωστόσο, ο πιο αξιόπιστος τρόπος εξακολουθεί να θεωρείται συγκριτική προσέγγιση για τον προσδιορισμό της εκτιμώμενης τιμής.

Βασικές αρχές συγκριτικής αξιολόγησης

Μια συγκριτική προσέγγιση είναι ένα σύνολο τεχνικών για τον προσδιορισμό της αγοραίας αξίας ενός ακινήτου. Τα εκτιμώμενα ακίνητα συγκρίνονται με παρόμοιες ιδιότητες.

Η βάση της αξιολόγησης βασίζεται στις ακόλουθες αρχές:

• Προσφορά και ζήτηση. Αυτοί οι δύο δείκτες είναι άρρηκτα συνδεδεμένοι, ένας περιορισμένος αριθμός προτάσεων δημιουργεί μια συγκεκριμένη ζήτηση και αντιστρόφως, τόσο περισσότερες προσφορές, τόσο λιγότερη ζήτηση.
• Υποκατάσταση. Κανένας αγοραστής δεν θα πληρώσει υψηλή τιμή εάν το ακίνητο με παρόμοια χαρακτηριστικά κοστίζει λιγότερο.

Η έννοια της αγοραίας αξίας είναι σχεδόν ταυτόσημη με την έννοια της τιμής ισορροπίας. Η τιμή ισορροπίας είναι ένα σύνολο ποσοτικών χαρακτηριστικών και συντελεστών τιμολόγησης που καθορίζουν την προσφορά και τη ζήτηση για ένα αντικείμενο που συγκρίνεται.

Τα κύρια κριτήρια για την επιλογή συγκρίσιμων ακινήτων για τον προσδιορισμό της αξίας των ακινήτων

Στοιχεία που λαμβάνονται υπόψη στη συγκριτική ανάλυση, ένας τεράστιος αριθμός και ο συνδυασμός τους είναι σχεδόν ίσος με το άπειρο. Ως εκ τούτου, η ανάλυση περιορίζεται σε ορισμένο αριθμό παραγόντων που επηρεάζουν άμεσα την τιμολόγηση.

Στοιχεία σύγκρισης. Ποιότητα των δικαιωμάτων

Οποιαδήποτε επιβάρυνση ή εφεδρεία οδηγεί σε μείωση της αξίας του εκτιμώμενου αντικειμένου. Δηλαδή, κάθε περιορισμός του δικαιώματος ιδιοκτησίας είναι μια μείωση των τιμών. Εάν το εκτιμώμενο αντικείμενο σε σύγκριση με συγκρίσιμα αντικείμενα δεν έχει τέτοια μειονεκτήματα, τότε η τιμή, αντίθετα, αυξάνεται.

Για τα οικόπεδα η διαθεσιμότητα των υπηρεσιών δεν είναι ο μοναδικός συντελεστής μείωσης. Όταν η αξιολόγηση του κόστους είναι πολύ σημαντική, μεταβιβάζει την ιδιοκτησία της γης ή το δικαίωμα μίσθωσης, μόνιμη χρήση. Τα τελευταία δύο δικαιώματα αναφέρονται σε μειούμενους παράγοντες. Είναι πολύ σημαντικό αν η γη έχει ορισμένους περιορισμούς σε περαιτέρω συναλλαγές μαζί της.

Όροι πώλησης

Τέτοιες συνθήκες λαμβάνονται υπόψη εάν το εκτιμώμενο αντικείμενο έχει διακριτικά χαρακτηριστικά στην πώληση.

Στον παράγοντα μείωσης είναι η πτώχευση, δηλαδή ο πωλητής βιάζεται να πραγματοποιήσει μια συναλλαγή αγοράς / πώλησης, δεδομένου ότι ο χρόνος έκθεσης του αντικειμένου της αγοράς ακινήτων μειώνεται σκόπιμα σε σύγκριση με παρόμοια αντικείμενα.

Η αξιολόγηση επηρεάζεται σημαντικά από τους οικογενειακούς δεσμούς και τις εταιρικές σχέσεις, αν και είναι δύσκολο να εκτιμηθούν αυτοί οι κίνδυνοι.

Εάν ο πωλητής και ο αγοραστής συνδέονται με μισθωτικές σχέσεις και η σύμβαση πώλησης σχεδιάζεται να συναφθεί μεταξύ τους, τότε, για να εξοικονομηθούν οι πληρωμές φόρων, η εκτιμώμενη αξία θα είναι φυσικά υποεκτιμημένη. Το κίνητρο στην περίπτωση αυτή είναι ένα - δεδομένου ότι τα μέρη της συναλλαγής συνδέονται με άλλες μη εμπορικές σχέσεις, επομένως, ο πωλητής δανείζει πράγματι στον αγοραστή. Παρόμοια κατάσταση εξελίσσεται εάν η συναλλαγή είναι προαιρετική.

Η αύξηση της εκτιμώμενης αξίας των οικιστικών ακινήτων μπορεί να οδηγήσει στην προοπτική λήψης κρατικής επιδότησης για την ανάπτυξη υποδομών. Το ποσό του αναμενόμενου δανεισμού με ευνοϊκούς όρους καθορίζεται από τη διαφορά μεταξύ του προτιμησιακού δανεισμού και του δανεισμού της αγοράς.

Οι συνθήκες της αγοράς

Μια προσαρμογή προς τα κάτω μπορεί να εφαρμοστεί εάν υπάρχει σημαντική διαφορά μεταξύ της αγοραίας αξίας για ένα παρόμοιο ακίνητο και ενός εμπειρογνώμονα.

Η αλλαγή του λειτουργικού σκοπού μπορεί επίσης να ληφθεί υπόψη στην αξιολόγηση, καθώς επηρεάζει την αναλογία προσφοράς-ζήτησης.

Τοποθεσία της ιδιοκτησίας

Φυσικοί παράγοντες (για οικόπεδα)

Μια συγκριτική προσέγγιση στην εκτίμηση ενός οικοπέδου περιλαμβάνει τη συλλογή χαρακτηριστικών σχετικά με ένα ακίνητο:

• Μέγεθος.
• Μορφή.
• Γεωλογία.
• Τοπογραφία;
• Το επίπεδο ετοιμότητας, δηλαδή εάν η γη έχει καθαριστεί από τη βλάστηση, εάν έχουν εξαλειφθεί οι παρατυπίες.
• Ποιοτικοί δείκτες της κάλυψης του εδάφους.

Η μεγαλύτερη προσοχή αξίζει την παρουσία ή την απουσία λόφων ή πλαγιών, σχηματισμών βράχου ή τάφρων. Όχι λιγότερο σημαντικό, ποια είναι η χωρητικότητα της γης, η αντοχή της, η διαθεσιμότητα υπογείων υδάτων. Είναι πολύ σημαντικό αν υπάρχουν πληροφορίες σχετικά με την πιθανή εμφάνιση ορυκτών. Εάν επιβεβαιωθούν οι πληροφορίες, η γη θα επιβαρυνθεί αναγκαστικά στο μέλλον.

Γενικά χαρακτηριστικά του προς αξιολόγηση αντικειμένου

Η συγκριτική προσέγγιση της αγοράς είναι η μελέτη των χαρακτηριστικών που αυξάνουν την αξία των αντικειμένων. Αυτά περιλαμβάνουν:

• Το μέγεθος της δομής ή του δωματίου.
• Ύψος του κτιρίου.
• Η διαθεσιμότητα και η έκταση των βοηθητικών εγκαταστάσεων.
• Ύψος οροφής.

Το υλικό από το οποίο κατασκευάζεται το κτίριο είναι επίσης σημαντικό, όσο πιο σύγχρονο και αξιόπιστο είναι, τόσο μεγαλύτερη είναι η αξία των ακινήτων. Όχι στην τελευταία θέση είναι η συνολική εμφάνιση ολόκληρου του κτιρίου, η διαθεσιμότητα επισκευών και η εύκολη πρόσβαση. Εάν η είσοδος είναι από την αυλή, τότε αυτό θα είναι ένας φθίνων παράγοντας.

Η έλλειψη επισκευής αποτελεί ευκαιρία για την τροποποίηση της έκθεσης αξιολόγησης. Αυτός ο υπολογισμός γίνεται με το ποσό των δαπανών για εργασίες επισκευής ή αποκατάστασης, λαμβάνοντας υπόψη το κέρδος που θα λάβει ο επιχειρηματίας από επενδύσεις σε κατασκευές ή επισκευές.

Οικονομικοί παράγοντες

Μια συγκριτική προσέγγιση στην ακίνητη περιουσία είναι η καταγραφή των πιθανών εξοικονομήσεων ενεργειακών πόρων στη διαδικασία λειτουργίας. Η συνεχής αύξηση του κόστους των υπηρεσιών κοινής ωφελείας κάνει τους ανθρώπους να σκέφτονται συνεχώς για την εξοικονόμηση και τη χρήση εναλλακτικών πηγών ενέργειας.

Συγκεκριμένα, αυτός ο παράγοντας είναι σημαντικός εάν το αντικείμενο αγοραστεί για περαιτέρω μίσθωση. Όσο υψηλότερος είναι ο λόγος του εισοδήματος προς το κόστος που θα διατεθεί για τη λειτουργία ενός κτιρίου ή ενός κτιρίου, τόσο μικρότερη είναι η απόδοση του καθαρού εισοδήματος από την εκμίσθωση ακινήτων.

Αυτή η κατηγορία περιλαμβάνει την ένδειξη της παρουσίας ή της απουσίας μετρητών, αν έχουν ληφθεί μέτρα για την ελαχιστοποίηση των απωλειών θερμότητας.

Άλλοι δείκτες

Η αξιολόγηση συνεπάγεται την παρουσία ή την απουσία στοιχείων της υπηρεσίας. Το πιο απλό παράδειγμα είναι αν υπάρχει ανελκυστήρας στο σπίτι ή όχι. Η παρουσία ή η πλήρης ή μερική απουσία όλων των επικοινωνιών, ειδικά συνδεδεμένων με το τοπικό σύστημα. Εάν υπάρχουν πάρα πολλά κενά, τότε γίνεται διόρθωση προς την κατεύθυνση της μείωσης. Η εκτίμηση των ακινήτων πραγματοποιείται με διάφορους δείκτες.

Στάδια οικισμών

Όλοι οι υπολογισμοί με συγκριτική προσέγγιση βασίζονται σε πληροφορίες από ανοικτές πηγές σχετικά με πρόσφατες συναλλαγές με παρόμοια ακίνητα.

Στάδια αξιολόγησης:

1. Η μελέτη παρόμοιων προτάσεων σε ένα συγκεκριμένο τμήμα της ακίνητης περιουσίας, ο προσδιορισμός συγκρίσιμων ακινήτων που πωλήθηκαν πρόσφατα.
2. Οι πληροφορίες που συλλέγονται αναλύονται και κάθε πρόταση συγκρίνεται με το εκτιμώμενο ακίνητο.
3. Κατανομή χαρακτηριστικών τιμολόγησης, τροποποίηση της έκθεσης αξιολόγησης.

Συμφιλίωση της προσαρμοσμένης τιμής και προέλευση του τελικού κόστους με συγκριτική προσέγγιση.

Πλεονεκτήματα της συγκριτικής προσέγγισης

Πρώτα απ 'όλα, η μέθοδος επιτρέπει να αντικατοπτρίζει τη γνώμη μόνο των τυπικών αγοραστών και πωλητών.

Η αποτίμηση αντικατοπτρίζεται στις τρέχουσες τιμές, λαμβανομένων υπόψη των μεταβολών στις χρηματοοικονομικές συνθήκες και ακόμη και στις πληθωριστικές διαδικασίες. Η αξιολόγηση είναι πάντα στατικά δικαιολογημένη.

Για να αξιολογήσετε μια συγκεκριμένη ιδιοκτησία, δεν χρειάζεται να μελετήσετε ολόκληρη την αγορά ακινήτων, αλλά μόνο παρόμοιες ιδιότητες. Η τεχνική είναι πολύ απλή, με αξιόπιστο αποτέλεσμα.

... και μειονεκτήματα

• Είναι δύσκολο να μάθετε τις πραγματικές τιμές.
• Πλήρης εξάρτηση από τη δραστηριότητα και τη σταθερότητα της αγοράς ακινήτων.
• Η δυσκολία συνδυασμού των δεδομένων, εάν παρόμοια αντικείμενα διαφέρουν σημαντικά όσον αφορά τις πωλήσεις.

Συμπερασματικά

Η ουσία της συγκριτικής προσέγγισης στην αποτίμηση ακινήτων είναι σαφής τόσο στον αγοραστή όσο και στον πωλητή. Η τεχνική επιτρέπει στα μέρη να μελετήσουν την αγορά ακινήτων και να διασφαλίσουν ότι δεν έχουν χάσει το δρόμο τους. Η αποτίμηση μπορεί να γίνει με βάση ήδη πραγματοποιηθείσες συναλλαγές ή με προτάσεις άλλων πωλητών. Σε κάθε περίπτωση, μια συγκριτική τεχνική είναι η συστηματοποίηση και σύγκριση δεδομένων σχετικά με παρόμοια ακίνητα. Το κύριο θέμα είναι ότι η επιλογή παρόμοιων αντικειμένων για σύγκριση θα πρέπει να λαμβάνει υπόψη τους ειδικούς ή ασυνήθιστους παράγοντες, για παράδειγμα, την απειλή αποχώρησης των ασφαλειών, τις αλλαγές στους κανονισμούς σε τοπικό επίπεδο ή τη μη συμμόρφωση με τους όρους της σύμβασης δανείου, την ύπαρξη καταναγκαστικών στοιχείων.